Имотният пазар се пропуква: Сделките падат, а купувачите режат цените до 10%

След рекордната 2025 г. в София все повече сделки минават с отстъпка. Интересът към „на зелено“ се охлажда, а вторичният пазар започва да натиска новото строителство.

Имотният пазар в София видимо сменя посоката. След бурната 2025 г. темпото на сделките спада, а купувачите вече диктуват условията по-често. По данни, цитирани от кредитния консултант Тихомир Тошев, над половината покупки на жилища в столицата се сключват след сериозно договаряне. Отстъпките стигат между 5 и 10% от първоначалната офертна цена.

Това не звучи като драматичен срив. Но е ясен сигнал, че пазарът влиза в по-напрегната фаза. Продавачите започват да отстъпват, защото интересът се охлажда. Купувачите пък не бързат и все по-често сравняват оферти.

Купувачите натискат, а сделките се свиват

По думите на Тошев пред Bloomberg TV не става дума за падане на цените „по принцип“. По-скоро се вижда връщане към по-реалистични нива. Част от собствениците продължават да публикуват високи оферти. Те разчитат, че приемането на еврото автоматично ще вдигне цените на жилищата.

Пазарът обаче вече не реагира така. Купувачите действат по-предпазливо. Несигурността в икономиката влияе на решенията. Ръстът на цените на горивата също се усеща. Допълнително напрежение идва и от международната обстановка, включително конфликтите в Близкия изток.

Данните на Агенцията по вписванията показват спад на сделките. През първото тримесечие на 2026 г. те са с 15% по-малко спрямо година по-рано. Реалният спад може да е по-голям. Част от сделките са били договорени още през 2025 г., но са приключили по-късно.

Ипотеките растат, но рискът е в размера на кредита

На пръв поглед има парадокс. Въпреки по-слабия пазар ипотечното кредитиране продължава да расте. Данни на БНБ сочат увеличение от 17% на отпуснатите ипотеки през първото тримесечие.

Обяснението е в цените. Хората теглят по-големи кредити, за да финансират скъпи покупки. Тошев очаква до края на годината охлаждане и при ипотеките. Прогнозата му е за спад между 5 и 7%.

Лихвите засега остават ниски. Те са в диапазона 2,2–2,8%. Банковата ликвидност остава висока. Депозитните лихви на практика са близо до нулата. Това продължава да тласка част от спестяванията към имоти. Но вече не гарантира бързи сделки.

„На зелено“ губи инерция, а старите жилища натискат пазара

Една от най-ясните промени е спадът на интереса към покупките „на зелено“. Все повече купувачи искат готови жилища. Те предпочитат да се нанесат веднага. Не искат да чакат строителство с години.

Това принуждава инвеститорите да променят условията. Част от строителните компании започват да се отказват от големи предварителни плащания при акт 14 или акт 15. Те се връщат към модел с малка първа вноска и основно плащане при акт 16. Според Тошев това показва, че строителите усещат отслабването на търсенето.

Очаква се и активизация на вторичния пазар. Продажбите на стари апартаменти може да се превърнат в сериозна конкуренция за новото строителство. Тошев посочва разлика между себестойност и продажни цени. В София реалната себестойност на ново строителство остава около 850–1100 евро на квадратен метър. Крайните цени често стигат 2500–3000 евро.

Според него потенциалът за ново голямо поскъпване е почти изчерпан. В най-добрия случай може да има ръст от 2–3%. Това би се случило само в най-търсените квартали в големите градове.

Пазарът навлиза в период на изчакване. Паническите покупки намаляват. Продавачите все по-често приемат, че офертната цена не е равна на пазарна сделка. Следващите месеци ще покажат дали корекцията ще остане плавна или ще се задълбочи.

Още новини в категория България